人人致富投资指南-第5部分

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首先，在牛市，你作房产投资，基本上是炒家和炒家的博弈，来买房子的可能有8成，就是炒家。你不愁房子卖不掉，因为总有一头热的炒家，不顾租金回报率，只想赚差价，他们会来慷慨接手。
房产牛市的特征是，二手房成交量大。为什么要说二手房，是因为二手房在频繁交易，代表整体楼市的信心很足，整体都在上升。如果只是新楼盘在吹嘘房价如何上涨，你千万不要相信房产商的瞎话，除非降价来卖，否则你买来可能很难再脱手。
中国内地城市具备二手房的大量成交市场潜力的，可能不到10个。如何评估？你只要评估一家二手房中介商，如21世纪不动产等，在一个城市有超过100个门店的规模，这个城市才能被称为是有投资价值的房产城市。在内地，可能只有上海、北京、深圳、广州、成都等商业大都市，具备这样的投资潜质的，其中又以上海最强。
因为，对所有投资来说，最重要是退场机制，如果不能顺利地在很短的时间卖出投资标的，你的所谓“投资回报”，只能是海市蜃楼，经不起推敲。
例如，你买入黄金、钻石，就要想，我的证书标准，在那里可以顺利脱手；风险基金买入未上市公司股权，集中在想的是，我在那里可以上市退出。
牛市时，你贷款买入房产，就等于资金杠杆3倍（你只付了三成房款和几个月利息），在投资。如果顺利卖掉，你就可能会有3倍的现金回报，这无疑是十分诱人的。
5年前开始的上海房产牛市，很多情况是，房产契约才签订，就有下个买家出更高价来购买，1周到2个月，就可轻易把手中房子卖出套现，自从征收利得税后，这等繁华光景，已慢慢走入历史。
如果楼市走入熊市，就会有价无市，还有流动性变慢。6年前台北楼市还未回温时，我有朋友想卖出一个130平方米的房子，居然挂牌3年，才有买家成交。
另一个状况是，有价无市。这在牛市也会发生，但是在熊市，更容易出现。例如，上海的天价豪宅汤臣一品，号称每平米12万起，结果是只卖出个位数的套数，另外，还被爆有虚假合同的炒作嫌疑。
东京最高峰时的地产炒作，到了超级天价的情况，市中心银座的房子被炒到80万人民币一平米，写字楼更上百万一平米，但到了楼市滑坡，这样的价位，成了有价无市，每年可能只成交个位数的套数，甚至完全没有成交量。
到了房产熊市，你就要审慎评估，目前市场资金的流动性如何。如果大家手上现金充足，不急于套现的话，市场上房价会支撑在一个虚假的高位，但一年成交量可能萎缩到过去的十分之一，甚至更低。目前的包括上海在内的许多内地城市，都呈现出这样的态势。
你会听到说，目前房价没跌阿，很多人还赚到钱呢！你不要被假象蒙蔽了，你只要问，这个小区一年可以成交几套房子，有超出5套？还是超出20套？
在熊市时，你会听到，原来1年只成交那么一套。这种价钱，你可以当作参考价，而说房价未下跌吗？
我想你要非常审慎，来评估你是否还要在这样的小区投资“天价”房。
但有价无市，也表示出市场不缺现金，可以将房价坚挺住一段时日，直到“次贷”危机发生。
美国现在就面临房价大滑坡的窘境。因为上届联储会主席格林斯潘的多次降息，刺激楼市投资，使得很多付不起房贷的人，也疯狂炒楼。目前就要付出房价无量下滑、认赔杀出的代价。
这时候，租金回报好的产品，最能保值。最有名的是伦敦市中心的房产，因为租金回报高达8％~15％，以至于全球投资客都来买楼，虽然也造成了小的房价泡沫，但是卖价始终维持在高位。伦敦金融城和肯辛顿区的房价，不降反涨。市中心房价达到近20万人民币一平米，这还是一般住宅价。印度、俄罗斯富豪在伦敦白金汉宫附近的豪宅，动辄上亿英镑。
伦敦房价高峰期，每年涨幅高达20％~30％，你用保守杠杆来看（贷款七至八成），等于每年现金回报，涨近一倍！
伦敦是世界上所有精华地段的缩影。你要买入纽约曼哈顿上东区的豪宅，与麦当娜做邻居，可不是光有钱就可以，要通过层层的住户资格审查，符合“上流社会”的标准，才能购买。
由于具备高租金回报，再加上精华地段丰富且难以取代的生活、文化、艺术氛围，即便中间会有小的房价回落，其房价在未来十年都会维持高位，甚至继续上涨。
美国《新闻周刊》（Newsweek）去年的一篇封面报道就在讨论，为何全球城市的房价都面临下滑风险，可是包含纽约、伦敦、新加坡、香港、芝加哥、上海精华地段的房价，近几年还在飙升。
可见房子的含金量（租金回报及不可取代的文化氛围），才是房产投资的关键。



、投资房地产需要极大耐心

25条富甲三代置业秘笈：
20。房产回落，带来伤心，也带来机遇。热门地段的房产，有可能出现便宜货。
21。市中心房产未来仍是稀缺资源，就像凡·高的画，无法复制。
22。抓对时间点，买进黄金地段公寓，就等于保证了未来十年的保值和增值。
北京2010年上半年房地产成交量下滑五成，中小开发商开始卖地、卖房求生，很多知名的大地产商，也秘密加入卖地的行列。据业内人士预估，全国许多中小型房产商的资金链断裂，将发生在今年第四季度。全国房价，难以避免一跌。
全球的楼市泡沫，也开始逐一爆破。
先是美国领跌。按标准普尔的凯斯－席勒房地产综合指数（以下简称“标普房地产指数”）衡量，全美20个都市圈的综合房价在2006年7月达到顶峰，其后13个月中，一直以不超过的幅度逐月缓缓下滑，但到2007年秋季，房价急速下跌。
2007年底到2008年初，有5个月的逐月跌幅在2％～3％之间。截至2008年4月，该指数自其峰值下跌18％，个别房价泡沫严重的地区，房价下跌尤深。2008年3月~5月，加州萨克拉门托房价中值较去年下降了35％，斯托克顿（Stockton）下降了39％，而佛罗里达州的西棕榈滩亦有32％的深度下跌。
西班牙最大地产商马田萨·法迪萨（Martinsa　Fafesa）2008年7月份突然宣布公司负债52亿欧元，同时申请破产保护令，使当地成为欧洲房地产泡沫爆裂的首个国家。西班牙是欧洲近年经济增长较快的国家之一，地产及建筑业是当地重要的经济支柱，占国内生产总值的一成，单是2006年西班牙共兴建了70万套房屋，较英法德三国的总和还多。今年首季，西班牙房地产成交量下滑三成。
英国房地产市场也岌岌可危。1997年8月至2007年8月十年间，英国经济繁荣，房屋价格持续攀升，英国楼价普遍上涨2倍，平均英尺上升至1190英镑（约18600港元），约每平方米16万元人民币。2007年尾房屋价格自高位开始回落，英国2008年6月平均楼价按月下跌2％，是连续第九个月下滑。英国楼价2008年下跌了10％，2009年继续下跌6％。
之前十年全球投资人疯魔房产的浪潮，自2007年开始，画下一个小的休止符。2008年很多城市，都面临了房价泡沫的反噬。伦敦等高租金回报城市也开始支撑不起居高的房价堆叠。
这十年间，在中国更可看到房价翻番的魔幻写实剧。
我朋友9年前在苏州新区金鸡湖畔买的公寓，每平方米才600元，现在涨了超过十倍。这样的例子屡见不鲜。开发商的例子更惊人，上海浦东新区小陆家嘴的写字楼土地，8年前在做土地拍卖时，每平方米土地成本才6000元，想象一下，这些摩天大楼可能盖到50层以上，每平方米至少销售2万元，等于写字楼若不算建筑成本，卖出就赚了200倍（如果盖60层，就赚得更多）！
我也参与过这样黄金年代的房产。2001年刚到上海，就觉得上海房产与台北房产的差价很大，跟几个台北朋友开始在假日看房，那时，浦东的中心房价还只有3000~5000元平方米，后来世茂滨江花园推出，每平方米9000到10000元，投资人开始叫贵；2003年左右，上海市中心的房价还相当于台北郊区的房价，记得那时新天地翠湖天地开盘喊到12000元平米（目前约6万~8万平方米），已经觉得天价，但在这个价钱在台北市只能买到地段一般的房子。
从2003年起的三年里，我就开始买入上海内环线的房产，从小的开始买，然后愈换愈大。我买入的标准是，地段要好，管理费不能低于每平方米3元（产品品质）。最开始买入的是两套小房，因为我认为，如果只有一套房产，就不算投资了。当时，我一套在新华路的一房一厅出租，租金可到每月6500元。
因为楼市热络，我就把手中的房产脱手，有15％～20％上涨，获利就卖出，然后买进新的物业，由于贷款，只需付出首付，所以我实际获利在70％~100％。这三四年间，共经手卖掉5个房产，平均一个房产在手上约半年时间，有一个恒隆广场附近的房子，出租了半年租金在每月8000元。但是，不停地加息，对贷款投资的我们，形成一定压力，直到差价税出台，我决定卖出最后一个房产，还被课征了20多万元的税金，十分心疼。当时上海租金回报也回落到4％以下，已经还不上贷款了。
房产这波回落，带来伤心，也带来机遇。热门地段的房产，有可能出现便宜货。而这些地段的房子，短空长多，还是很有未来的潜力。但严格来说，现在买点未到，还需要很多的耐心，等待租金起涨。
毕竟市中心房产未来仍是稀缺资源，就像凡·高的画，无法复制。你抓对时间点，买进一个黄金铺位或是黄金地段公寓，就等于保证了未来十年的保值和增值。



、风暴背后的创意魔力

36个创业融资点金思路：
1。金融风暴创造出了更多大破大立的“蓝海”机遇。
2。只专注于使用者要什么，而不是看竞争者在做什么。
3。你要成为创造者，而不是竞争者，就一定会得到想要的一切。
华尔街历经金融风暴的洗礼，却有很多创意商业点子冒出来。
比如，一家叫做“救助”（）的网站，就在华尔街街头摆起摊子，只要是没有收入的游民，就可以排队领取100美金——他们借此打开网站名气，从而得到更多的网上捐款。
一家美国连锁速食餐厅则提供免费却丰富的早餐，例如汉堡、煎蛋等，一周时间来，餐厅大排长龙，媒体也大肆报道，省下了上百万美金的广告营销费用。
一家台湾的书店，则是提供免费的研磨咖啡和舒适的书桌，让顾客无限畅饮，销售业绩也因此提升了两成。
可见，金融风暴创造出了更多大破大立的“蓝海机遇”。
在过去十多年从事新闻工作的历程里，我在不断思考如何使专业工作精益求精，还花了很多时间，对竞争对手进行分析，比如，如何超越已有的竞争者，占领市场的领先地位等。
“超越别人，才会成功”——我们从小就被教育这样的竞争性思维模式才是对的，我们因此也总认为，成为市场第一名，是战胜了很多对手之后，才得到的血泪冠冕。
人们相信，“一将功成万骨枯。”却不曾想过，成功者可能是采取了跟失败者不同的创造性思路，且坚持到底的结果。
企业的融资之路也是这样。为何某些企业顺利地得到了融资，有些企业跌打滚爬多年，却得不到“风投”一秒钟的青睐？
我们是否把太多